Gestion & syndic


Gestion locative

NOTRE METIER : VALORISER VOS BIENS


Deux missions essentielles :

  • Valoriser votre investissement en vous assurant la meilleure régularité de vos revenus locatifs
  • Vous accompagner pour maîtriser l’évolution de la valeur patrimoniale de vos biens

UNE GESTION EFFICACE ET TRANSPARENTE


Une mission précise et complète :

  • De la livraison à la mise en location
  • Perception des loyers
  • Versement des acomptes et reddition trimestrielle
  • Suivi technique du bien
  • Conserver un bien en adéquation avec le marché locatif
  • Gestion de l’ensemble des relations avec le locataire, le syndic et tous autres tiers
  • Gestion de l’ensemble des démarches administratives

Un mandat de gestion adapté à vos besoins

  • Des honoraires clairs et sans surprise
  • Des contrats d’assurance de garanties locatives (loyers impayés – détériorations immobilières)

DES REVENUS REGULIERS


  • Notre objectif : vous assurer des revenus les plus réguliers possibles, définis en analysant conjointement la trésorerie générée annuellement par la location de votre bien
  • Vos revenus disponibles vous sont versés chaque mois : des acomptes mensuels et un solde trimestriel

NOTRE ORGANISATION


  • Nous vous déchargeons des préoccupations liées à la gestion de votre bien
  • Un interlocuteur privilégié : votre gestionnaire, accompagné d’un(e) assistant(e) et d’un comptable dédiés, ainsi que d’une organisation commerciale performante
  • Des outils informatiques et de communication performants

Syndic

NOTRE METIER


  • Assurer le bon fonctionnement des installations et équipements collectifs de votre copropriété
  • Agir en concertation avec le Conseil Syndical
  • Mettre en œuvre les décisions de l’Assemblée Générale
  • Rendre compte de notre gestion
  • Anticiper l’évolution de l’environnement général de l’immeuble

UN CONTRAT DE SYNDIC CLAIR ET PRECIS


  • Un contrat qui établit une relation de confiance entre les copropriétaires et leur syndic
  • Des conditions spécifiques à chaque copropriété, définies avec le Conseil Syndical, ou lors de l’Assemblée Générale
  • Des honoraires simples qui détaillent les prestations récurrentes et prévisibles
  • Des prestations exceptionnelles validées au cas par cas
  • Un contenu et une rédaction du contrat conforme aux dernières dispositions législatives

DES CHARGES MAITRISEES


  • Des budgets étudiés et définis avec le Conseil Syndical
  • Une indépendance et transparence totale vis-à-vis des entreprises intervenants pour le compte des copropriétés
  • Mise en concurrence des fournisseurs

UNE ORGANISATION TOURNEE VERS LE CLIENT


  • Une équipe dédiée pour chaque copropriété : gestionnaire, assistant(e), comptable
  • Une gestion de proximité : des présences sur site prédéfinies et en fonction des situations
  • Travail en concertation étroite avec le Conseil Syndical
  • Des outils informatiques et de communication performants
  • Un Espace Client donnant accès à tous les dossiers comptables et administratifs de la copropriété 24h/24 – 7j/7

Location

NOS MISSIONS


  • Permettre les rapprochements les plus pertinents entre les différents acteurs
  • Vous souhaitez vendre ou louer : nous cherchons et trouvons votre acquéreur ou locataire
  • Vous cherchez un bien à acheter ou à louer : nous vous proposons des biens adaptés à votre demande

NOTRE DYNAMIQUE COMMERCIALE


Une équipe de professionnels à votre service

  • Dans chaque métier
  • Une connaissance approfondie du marché
  • Des estimations pertinentes (valeur locative – valeur vénale)
  • Des moyens de rapprochement précis entre l’offre et la demande
  • Des outils de commercialisation modernes (vitrine, site internet, versions mobiles, …)
  • Etude des dossiers dans les 48 heures

SECURITE ET TRANSPARENCE


Un professionnel qui agit pour votre compte

  • Des procédures rigoureuses dans l’étude de chaque dossier
  • Accompagnement du client jusqu’à la signature

Respect du cadre juridique

  • Vos obligations légales et réglementaires (métrage, diagnostics : amiante plomb, …) exécutées par les meilleurs professionnels
  • Compromis établis en collaboration avec votre notaire
  • Baux rédigés conformément aux dispositions légales
  • Etats des lieux réalisés suivant méthodologie précise

Docs & diagnostics

Afin de préparer la mise en vente ou la location de votre bien, il est nécessaire et obligatoire de fournir à vos clients des documents et des diagnostics afin de les informer parfaitement et d’annexer ces informations à la rédaction d’un compromis ou d’un bail.

Les documents et les diagnostics à présenter sont différents selon l’année de constructions de votre habitation et de la validité des diagnostics que vous avez déjà en votre possession.

Nous vous aiderons à constituer un dossier complet auprès des notaires, des syndics, des diagnostiqueurs.

LES DOCUMENTS INDISPENSABLES

PIECES A FOURNIR POUR UNE MISE EN VENTE

Documents personnels :

  • Votre pièce d’identité
  • Titre de propriété (4 à 5 premières pages) ou une attestation de propriété
  • Les appels de fonds des deux dernières années et ceux de l’année en cours
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générales
  • Les diagnostics techniques (voir lesquels avec votre conseiller)
  • Photocopie de la taxe foncière

Documents à obtenir auprès du syndic :

  • Le règlement de copropriété ainsi que ses éventuels modificatifs
  • L’état descriptif de division des lots de l’immeuble ainsi que ses éventuels modificatifs
  • Le pré état daté à jour
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble à jour

Documents facultatifs :

  • Un plan de l’appartement
  • Photocopie de la taxe d’habitation
  • Les dernières factures EDF / GDF
  • Un jeu de clés pour les visites

LES DIAGNOSTIQUES

LOI CARREZ (mesurage)

Les certificats de mesurage restent valables sauf en cas de travaux

  • La loi carrez (loi n°96-1107 du 18/12/96) fait obligation au vendeur de mentionner dans le texte de toute promesse au compromis de vente, la superficie vendu, elle a pour but de protéger le futur acquéreur du bien immobilier en copropriété.
  • La surface privative, appelée superficie Carrez. Est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Toute(s) partie(s) des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m ne sont prise en compte.
  • Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m ² ne sont pas pris en compte par le calcul de la superficie.
  • En cas d'absence de la superficie dans l'acte de vente l'acheteur peut intenter une action en nullité de l'acte de vente et ce dans un délai 1 mois à compter de la signature.
  • Si la superficie s'avère être inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut exiger une diminution de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte.

DIAGNOSTIC AMIANTE

Qu'est-ce que le constat avant vente ?

  • Ce diagnostic, précise la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produit contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis. Il indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits conformément à l'annexe 1 de l'arrêté du 22 août 2002.
  • La loi parle d'un « état » mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Le décret précise que cet état est constitué par un « constat » ou par la « fiche récapitulative du dossier technique amiante » lorsque celle-ci existe.

Qui est concerné ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
  • En vigueur depuis le 1er septembre 2002, le constat avant vente doit être effectué au plus tard à la à la date de toute promesse de vente ou d'achat. Qu'est-ce que le dossier technique amiante (DTA) ?
  • Le DTA est un dossier qui comporte : La localisation précise des MPCA, l'enregistrement de leur état de conservation, l'enregistrement des travaux et des mesures conservatoires, les consignes de sécurité ainsi qu'une fiche récapitulative.
  • Il est réalisé sur la base d'un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie dans l'annexe 13-9 du code de la santé public et accessible sans travaux destructifs.

Quels bâtiments sont concernés et avec quels délais ?

  • Son concernés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire à été délivré avant le 1er juillet 1997, à l'exception des immeubles comportant qu'un seul logement (par exemple, les maisons individuelles) et des parties privatives d'habitation dans les immeubles collectifs.
  • Un DTA doit avoir été obligatoirement effectué avant le 31/12/2003 pour les immeubles de grande hauteur (IGH) ainsi que pour les établissements recevant du public (ERP) classés de la 1ere à la 4eme catégorie. Et avant le 31/12/2005 pour les immeubles de bureaux, les ERP classé dans la 5eme catégorie, les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et pour finir les parties à usage commun des immeubles collectifs d'habitation.

DIAGNOSTIC PLOM (CREP)

Qu'est-ce que le CREP ?

  • Un constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti (Article L 1334-5 du code de la santé publique). Ce constat doit être annexé à toutes promesses de vente ou d'achat de tout immeuble ou partie d'immeuble d'habitation.
  • L'auteur du CREP identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d'analyse utilisée pour la mesurer et décrit l'état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti qu'il a relevés (Article R 1334-10 du code de la santé publique).
  • Le CREP permet au vendeur d'un bien immobilier de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Quel est son domaine d'application ?

  • Il concerne tout immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation dont la construction est antérieur au 1er janvier 1949. Dans le cadre d'une vente la durée de validité du constat est de 1 ans. Dans le cadre d'une location, ou renouvellement de bail, elle est de 6 ans. Cette durée de validité devient illimitée dans le temps en cas d'absence de plomb (mesure inférieur au seuil).
  • Partie commune d'immeuble collectif.

Validité du rapport CREP :

  • Définitive en l'absence de plomb

A savoir

  • Il y a présence de plomb à partir du seuil de un milligramme par centimètre carré de revêtement.

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)

Durée de validité : 6 mois

Quel est ce diagnostic ?

  • L'état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes). (Décret n° 2005-134 du 15 février 2005)
  • Depuis le 1er juin 2006, Tous les propriétaires d'un bien immobilier bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelles que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié.
  • Ainsi, lors de la vente ou la location d'un bien immobilier, un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de 6 mois, doit être joint à l'acte définitif ou au bail de location.

DIAGNOSTIC TERMITE OU ETAT PARASITAIRE

Depuis le 23 décembre 2006, la validité du diagnostic termites est de 6 mois.

Selon la législation, les maires sont tenus de garder à jour un état des lieux de la contamination de leur commune. S'il est avéré une présence de termites (ou autres parasites xylophages), il est obligatoire que l'occupant, le propriétaire ou le syndic déclare en mairie la présence de ces insectes.

Si votre bien ou terrain est située dans une zone de contamination fixée par arrête municipal, vous devrez fournir un diagnostic termites lors de la promesse de vente, et lors de la vente définitive

PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)

durée de validité : 10 ans

Qu'est-ce que le DPE ?

  • Le diagnostic de performance énergétique de tout ou partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. (Article L134-1 du code de la construction et de l'habitation)
  • C'est aussi pour sensibiliser les occupants aux économies d'énergie en réalisant (sans obligations) des travaux appropriés par des entreprises qualifiées et contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (Décret n°2005-295) suite aux accords de Kyoto.

Quel est son domaine d'application ?

  • Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (à l'exception de certaines catégories définies par l'Article R 134-1 du code de la construction et de l'habitation), à compter du 1er novembre 2006 dans le cadre d'une vente (arrêté du 15/09/2006).
  • Dans le cadre d'une location, tout ou partie de bâtiments à usage d'habitation, à compter du 1er juillet 2007 (arrêté du 03/05/2007)

DIAGNOSTIC GAZ

durée de validité : 3 ans

Qu'est-ce que le diagnostic gaz ?

  • En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, Le diagnostic gaz à pour but de contrôler les installations intérieures de gaz, de manière à identifier et localiser d'éventuels défauts mettant en danger la sécurité des personne (Art L134-6 du code de la construction et de l'habitation).
  • Il consiste entre autre, à vérifier l'étanchéité des canalisations, la bonne évacuation des produits de combustion.
  • Ce diagnostic ne concerne pas l'alimentation en gaz des chaufferies ou mini chaufferies de production collective de chauffage ou d'ECS (eau chaude sanitaire), ni les appareils de cuisson et les appareils de chauffage mobiles alimentés par une bouteille de butane. Il sera réalisé dans le respect de la norme XP-P 45500.

Qui est concerné ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d'immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz (naturel ou en citerne) réalisée depuis plus de quinze ans.

DIAGNOSTIC ELECTRIQUE

durée de validité : 3 ans

Qu'est-ce que le diagnostic électrique ?

  • Arrêté du 8 juillet 2008. Ce diagnostic a pour objet d'identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes.
  • Le champ d'application de ce diagnostic, porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation.
  • Il ne concerne pas les circuits internes des matériels d'utilisation destinés à être reliés à l'installation électrique fixe. Il sera réalisé dans le respect de la norme XP C 16-600.

Qui est concerné ?

  • Sont concernés, tous les propriétaires d'immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation dont l'installation à été réalisée depuis plus de quinze ans. Ce diagnostic ne concerne que les parties privatives.

SECURITE PISCINE

Obligations :

Selon la loi 2003-9 du 3 janvier 2003, des normes de sécurité piscine sont définies afin de limiter les risques de noyades.

Depuis le 1er janvier 2004, toutes les piscines privées à usage collectif ou individuel, construites récemment, devront être dotées d'un dispositif de protection. Ce dispositif devra aussi bien répondre à la réglementation des normes de sécurité qu'au confort à la qualité d'utilisation.

Depuis le 1 er mai 2004, les piscines de location saisonnière sont aussi concernées. Depuis le 1 er janvier 2006, toutes les piscines existantes sont concernées.

Les piscines non concernées par les normes de sécurité sont :

  • les piscines intérieures à un bâtiment
  • les piscines posées à même le sol gonflables ou démontables
  • les piscines privées ou publiques dont l'accès est payant et qui sont sous la surveillance d'un maître nageur

Sécurite piscine, contrôle :

Le décret n° 2004-499 prévoit 4 dispositifs de sécurité :

  • la barrière de protection
  • l'alarme
  • la couverture
  • l'abri

Tous ces systèmes doivent obligatoirement être homologués normes Afnor.

Sécurite piscine, peines encourues :
Une amende de 45 000 euros plus des poursuites pénales risquent d'être encourues pour non respect des normes de sécurité imposées.

Infos pratiques sécurite piscine :
Il n'existe pas de taille minimum pour qualifier un bassin de piscine. Les spas enterrés sont donc également concernés par la conformité aux normes de sécurité.
Les diagnostics vous seront offerts pour la signature d'un contrat exclusif avec l'agence.

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